Bron: Gemeente Nijmegen

Collegevoorstel aanbestedingsstukken VASIM

Programma/Programmanummer

Grondbeleid/99220& Cultuur / 9530

Portefeuillehouder

P. Depla & H. Kunst

Samenvatting

Ons College heeft, vooruitlopend op het daadwerkelijk op de markt brengen van het Vasimgebouw een ideeënprijsvraag uitgeschreven. Bijgaand boekwerk is een beeldende samenvatting van de opbrengst van de ideeënprijsvraag.

Dit collegevoorstel betreft de vaststelling van het aanbestedingsdocument. De raad wordt hierbij in de gelegenheid gesteld om wensen en bedenkingen te formuleren.

Ter besluitvorming door het college

1.       De raad middels bijgaande brief (bijlage V), in het kader van de wensen-en-bedenkingen-procedure, in kennis te stellen van het voornemen tot besluitvorming over het aanbestedingsdocument voor het op de markt brengen van het Vasimgebouw. 

2.       Na kennisneming van de zienswijze van de raad een definitief besluit te nemen over het aanbestedingsdocument voor het op de markt brengen van de Vasim.

1. Probleemstelling

De ideeënprijsvraag
Op 8 januari 2008 heeft het College besloten om, als voorloper op het daadwerkelijk op de markt brengen van het Vasimgebouw een ideeënprijsvraag uit te schrijven. Tijdens de open dagen die in het kader van de ideeënprijsvraag georganiseerd zijn, hebben ca. 180 geïnteresseerden het Vasimgebouw bekeken. De ideeënprijsvraag heeft tot 57 daadwerkelijke inzendingen geleid.
N.B. Een aantal geïnteresseerden heeft hierbij aangegeven hun inzending te bewaren voor de feitelijke aanbesteding, omdat zij hun idee nu nog niet willen prijs geven.

De ideeën zijn beoordeeld door een vakjury, in opdracht van de gemeente Nijmegen. Daarnaast zijn er ook publieksprijzen toegekend. In de bijlagen bij dit voorstel is een beeldende samenvatting van de inzendingen opgenomen en het juryrapport. Deze stukken worden als inspiratiebron met de aanbestedingsstukken meegestuurd. Ook uit de ideeënprijsvraag blijkt dat het Vasimgebouw velen inspireert en uitdaagt. De uniciteit van de opgave en het bijzondere karakter van het gebouw geven hier een extra dimensie aan.

De aanbestedingsstukken - afstemming met de Raad
In haar motie van 7 februari 2007 “Vasim, onderbouwd van tijdelijk naar vast gebruik” vraagt de Raad om, voordat de aanbesteding daadwerkelijk opgestart wordt, de opzet en beoordeling van de aanbesteding af te stemmen met de Raad. In onze brief aan de Raad van 1 april 2008 is toegezegd dat de aanbestedingsstukken ter vaststelling aan de Raad zullen worden aangeboden. Bij nadere juridische toetsing is echter gebleken dat, omdat het vaststellen van het aanbestedingsdocument een privaatrechtelijk karakter heeft, het een exclusieve bevoegdheid van het College is krachtens art. 160, lid 1, onder e Gemeentewet. De afstemming met de raad vindt daarom plaats via de wensen-en- bedenkingen procedure (art. 169, lid 4 Gemeentewet).

De aanbestedingsstukken - inhoudelijk

De aanbestedingstukken geven aan welke criteria er aan inzendende partijen worden gesteld in de voorselectie (stap 1) en welke criteria er gelden voor het beoordelen van de inzendingen (stap 2).

Voorselectie (stap 1)
De voorselectie gebeurt op basis van minimumeisen en geschiktheidscriteria. De minimumeisen gaan in op beroepsbekwaamheid en financiële en economische geschiktheid. Uit de aanmeldingen worden de 5 beste partijen geselecteerd (hoe meer ervaring met een soortgelijke opgave hoe beter). Aan hen wordt gevraagd een voorstel in te dienen.

Beoordeling inzendingen (gunningscriteria) (stap 2)
De (max.) 5 ingediende voorstellen worden vervolgens beoordeeld op de aansprekendheid van het stedenbouwkundige ontwerp (40%), de aansprekendheid van het programma (20%), de aansprekendheid van het gebouwontwerp incl. de renovatie (20%) en de aankoopsom (20%). Deze worden hieronder kort toegelicht.

Aansprekendheid van het stedenbouwkundig ontwerp (35%)
Hierbij gaat het om de aansluiting op het Waalfront en het naastgelegen bedrijventerrein, de inpassing van eventuele extra bebouwing, de verkeersstructuur, de mate waarin de belangrijkste historische kenmerken van het Vasimgebouw en het landschap zichtbaar en leesbaar blijven en de mate waarin de entree van Nijmegen wordt versterkt. Ook de inpassing van het parkeren en de materialisering van en het verblijfsgenot in de buitenruimte worden beoordeeld.
     
Aansprekendheid van het programma (30%)
De hierbij geformuleerde criteria gaan in op het aantal m2 cultureel programma, de publieksaantrekkende werking en de toegevoegde waarde ten opzichte van het huidige culturele aanbod in Nijmegen. Voor alle 3 de criteria geldt “hoe meer, hoe beter”. Leisure-, en recreatieve en toeristische functies worden hierbij als een goede verbindingsschakel tussen cultuur en economie gezien.
In het aanbestedingsdocument is het uitgesloten om wonen te realiseren in de Vasim, wel zijn hotel- en logiesachtige functies toegestaan. Wonen is een geluidgevoelige bestemming die zich niet verhoudt met de zonering van het industrieterrein waarbinnen de Vasim valt.

Aansprekendheid van het ontwerp voor het gebouw (15%)
De hierbij geformuleerde criteria gaan in op de mate waarin (middels renovatie, gebouwaanpassingen en eventuele extra bebouwing) recht wordt gedaan aan het oorspronkelijke industriële karakter van het gebouw, de architectonische vormgeving en de materialisatie.

De aankoopsom (20%)
De aankoopsom voor het gebouw incl. het omliggende terrein is vastgesteld op  

€ 580.000,-. Naarmate de aankoopsom hoger ligt, krijgt deze een betere beoordeling.

Planning
De planning is erop gericht om de advertentie voor de aanbesteding in het voorjaar   2009 te plaatsen, eind 2009 kan er dan een aanbestedingsresultaat zijn. Een en ander zal afhankelijk zijn van de marktinschatting, zie hierbij tevens het gestelde onder Risico’s. De huidige huurder krijgt een huurverlenging tot een jaar nadat het aanbestedings-resultaat is vastgesteld.

Selectie- en beoordelingscommissie:

De selectie- en beoordelingscommissie bestaat uit:

·         één vertegenwoordiger van het Programmateam Cultuur

·         twee vertegenwoordigers van de afdeling Stadsontwikkeling, één van bureau Stedenbouw & Architectuur en één van bureau Archeologie en Monumenten

·         één vertegenwoordiger van het Ontwikkelingsbedrijf
als externen:

·         twee leden van de commissie Beeldende Kunst in Nijmegen, zij zijn tevens verbonden aan de projectgroep,

·         één programma deskundige

·         Lodewijk Baljon, landschapsarchitect, is meestemmend voorzitter.

De beoordelingscommissie brengt een advies uit op basis waarvan het College een besluit neemt.

2         Juridische aspecten

             M.b.t. de aanbestedingsstukken:
            De aanbestedingsstukken zijn tot stand gekomen in overleg met een externe deskundige             en zijn getoetst door Dirkzwager. De verdere detailuitwerking van de stukken, waaronder  het produceren van de benodigde bijlagen en het verwerken van evt. wensen en bedenkingen vanuit de Raad, wordt eveneens ter toetsing voorgelegd aan Dirkzwager.

            M.b.t. het besluit:
            In de motie van 2 juli 2007 “Vasim, onderbouwd van tijdelijk naar vast gebruik” vraagt  de        Raad om voordat de daadwerkelijke competitie uitgeschreven wordt de opzet van de competitie met bijbehorende randvoorwaarden en uitgangspunten met haar af te stemmen. Hieraan wordt voldaan middels de wensen en bedenkingen procedure. Ook heeft de Raad gevraagd om externe deskundigen aan te trekken om de inzendingen mede te beoordelen, hieraan is voldaan (zie samenstelling selectie- en beoordelingscommissie. In haar amendement van 12 maart Geen ideeën, maar daden voor het VASIM-gebouw&vraagt de Raad om liefst voor de zomer van 2008, de criteria vast te stellen voor de culturele invulling van het vasimgebouw en om de planning er op te richten dat uiterlijk op 1 januari 2009 bekend is wie de toekomstige exploitant is. In de beantwoordingsbrief    van 1 april 2008 op dit amendement heeft ons College aangegeven dat dit qua planning    niet haalbaar is, maar dat tegemoet wordt gekomen aan de onzekere positie van de  huidige huurders door het vasimgebouw aan hen te blijven verhuren tot een jaar na bekend worden van het&aanbestedingsresultaat. 
           

            M.b.t. de huidige huurders
            In artikel 9 van de huurovereenkomst, die op 1 januari 2007 is ingegaan, is het volgende    opgenomen: "Huurder heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst geen recht op vervangende huisvesting onder welke benaming dan ook." Dit slaat in het bijzonder op de  hoofdhuurder Stichting Cultuurspinnerij de Vasim. Met de uiteindelijke gebruikers  (onderhuurders) van het gebouw heeft de gemeente geen contractuele relatie. De gemeente is er op geen enkele wijze aan gehouden om voor deze groep vervangende huisvesting te verzorgen. De huidige huurder en gebruikers krijgen vanaf het  moment dat er een positief aanbestedingsresultaat is, een jaar de tijd om zelf voor vervangende ruimte te zorgen.

Doelstelling
Het vaststellen van een aanbestedingsdocument voor het op de markt brengen van het Vasimgebouw voor een aansprekende invulling.

4         Argumenten               

a) De unieke positie van het gebouw nabij de nieuwe Stadsbrug en het Waalfront maken het een eyecatcher voor Nijmegen.

b) De nieuwe invulling van het gebouw zal dienen als place making voor het Waalfront.

c) De unieke historische kwaliteiten van het gebouw worden gegarandeerd doordat het herstellen van de bouwkundige conditie onderdeel van de opgave is.

d) Met dit collegevoorstel wordt de motie van 2 juli 2007 uitgevoerd en de beantwoording van het amendement van 12 maart 2008 (per brief van 1 april 2008).

5         Klimaat

Het bestuur heeft in de klimaatplannen aangegeven aandacht te willen voor duurzaam inkopen en duurzaam aanbesteden. Het is de bedoeling dat er een leidraad komt met milieu en klimaatvoorwaarden, die inpasbaar zijn in aanbestedingsstukken. Omdat deze leidraad er nog niet is, zijn er op dit moment geen criteria op dit punt geformuleerd
in de aanbestedingsstukken. In aanbestedingsstukken mogen namelijk alleen meetbare criteria opgenomen worden.

Bij de renovatie van het pand wordt wèl aandacht besteed aan duurzaam bouwen, conform het convenant Duurzaam bouwen. Het gebruik van duurzame en energiezuinige maatregelen zal waar mogelijk worden gestimuleerd.

6         Financiën

De kosten voor de aanbestedingsprocedure worden gedekt van uit de planexploitatie Stadsbrug, het Vasimgebouw maakt daar namelijk onderdeel van uit. Het genoemde minimumbedrag is € 580.000,- voor het Vasimgebouw, dit is conform de vastgestelde planexploitatie Stadsbrug. De waarde van het gebouw is hierbij gerelateerd aan het toekomstige gebruik en de beoogde functie.  
De plankosten en de verkoopopbrengst zijn de enige elementen in gemeentelijke exploitatieopzet, na verkoop komt het pand in particuliere handen en zijn alle kosten voor de deze particuliere partij.

7         Communicatie

Dit besluit wordt bekend gemaakt per brief aan de huidige huurder van de Vasim, via een persbericht en via publicaties in “de Brug” en op gemeentelijke website. ­­

8         Uitvoering en evaluatie

Door het Ontwikkelingsbedrijf van de Directie Wijk en Stad.

9         Risico's

In de huidige “gesloten” marktsituatie bestaat bij aanbestedingen zowel in kwalitatieve als financiële zin het risico van een tegenvallend aanbestedingsresultaat. Momenteel is een extern bureau bezig met een korte marktconsultatie op dit punt. Het College neemt hierover separaat een besluit en zal de Raad zo spoedig mogelijk informeren hoe hier mee om wordt gegaan. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat de start van de aanbesteding afhankelijk wordt gesteld van een betere marktsituatie en in de tijd wordt doorgeschoven. In het geval de aanbesteding gedurende 2009 (nog) niet opgestart wordt, wordt dit tijdig teruggemeld aan de Raad.